Liegenschaftsschenkungen
Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu Lebzeiten verschenken, aber weiterhin darin wohnen bleiben? Sie haben Fragen zur Grundbucheintragung, zur Schenkungs- oder Grunderwerbssteuer im Rahmen einer Liegenschaftsschenkung? Ihr Anwalt für Erbrecht berät Sie gerne zu diesen Themen.
Wir haben die wichtigsten Informationen zum Thema Liegenschaftsschenkungen für Sie zusammengefasst:
- Allgemeines zu Schenkungen und Liegenschaftsschenkungen
- Liegenschaftsschenkungen unter Vorbehalt eines Fruchtgenussrechts
- Liegenschaftsschenkungen unter Vorbehalt eines Wohnungsgebrauchsrechts
- Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus Fruchtgenuss- oder Gebrauchsrechten von Liegenschaften?
- Vereinbarung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots
Schenkungen: Das sollten Sie wissen
Bevor wir uns den Liegenschaftsschenkungen im Detail widmen, blicken wir vorab auf Schenkungen im Allgemeinen. Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Überlassung einer Sache zu Lebzeiten des Geschenkgebers, für die keine Gegenleistung erwartet wird. Außerdem muss der Beschenkte die Schenkung tatsächlich annehmen (wollen). Die „Sache“ kann ein beweglicher Gegenstand, eine Immobilie (Haus, Wohnung, etc.), eine Liegenschaft, aber auch eine Forderung sein.
Eine Schenkung kann unter gewissen Bedingungen, wie etwa bei Armut des Geschenkgebers oder grobem Undank des Geschenknehmers, widerrufen werden.
Liegenschaftsschenkungen: Das Wichtigste auf einen Blick
Bei einer Liegenschaftsschenkung schenkt jemand aus freien Stücken und ohne Erhalt einer Gegenleistung jemand anderem eine Liegenschaft, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück, das sowohl für die private als auch die gewerbliche Nutzung vorgesehen sein kann. Damit die Schenkung Gültigkeit erlangt, ist eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erforderlich und dieser muss für den Erwerb der Liegenschaft Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer errechnet sich nach dem Verkehrswert der Liegenschaft, der nicht notwendigerweise dem aktuellen Marktwert entsprechen muss.
Will der Geschenkgeber die Liegenschaft weiterhin nutzen, kann er sich im Schenkungsvertrag ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht vorbehalten. Diese Konstellation kommt häufig vor, wenn Eltern das Eigentum an ihre Kinder übertragen, aber weiterhin im Objekt wohnhaft bleiben möchten.
Was ist ein Fruchtgenussrecht? Liegenschaftsschenkungen unter Vorbehalt eines Fruchtgenussrechts
Ein „Fruchtgenussrecht“ erlaubt es dem Geschenkgeber, seine Liegenschaft auch nach erfolgter Schenkung weiterhin uneingeschränkt zu benützen. Uneingeschränkt bedeutet in dem Fall, dass er auch weiterhin die Verwaltung über die Liegenschaft hat und somit die Liegenschaft beispielsweise auch vermieten, verpachten oder Dritten zum Gebrauch überlassen darf. Wichtig dabei ist, dass die Substanz erhalten bleibt.
Ein Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer ist möglich, das Genussrecht bleibt allerdings bestehen. Fruchtgenussrechte sind zeitlich beschränkt und enden üblicherweise mit dem Tod des Nutznießers; sie werden also nicht vererbt (außer, dies wurde im Schenkungsvertrag so vereinbart).
Wichtig ist, dass das Fruchtgenussrecht im Grundbuch einverleibt wird; so ist es für jeden Dritten, z.B. für einen Kaufinteressenten, ersichtlich.
Liegenschaftsschenkungen unter Vorbehalt eines Wohnungsgebrauchsrechts
Anders als das Fruchtgenussrecht hat das Gebrauchsrecht eine Einschränkung: Es erlaubt dem Geschenkgeber die Nutzung nur zur Deckung der persönlichen Bedürfnisse. Er darf die Wohnung somit selbst bewohnen, aber nicht weitervermieten. Das Wohnungsgebrauchsrecht umfasst sämtliche bewohnbare Gebäudeteile inklusive Außenflächen, außer es wurde im Vertrag auf bestimmte Räumlichkeiten eingeschränkt.
Ein Wohnungsgebrauchsrecht endet ebenfalls im Normalfall mit dem Tod des Berechtigten.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus Fruchtgenuss- oder Gebrauchsrechten von Liegenschaften?
Da der Nutznießer des Fruchtgenussrechts einer Wohnungseigentumseinheit auch die Verwaltungsrechte behält, darf auch er, und nicht der neue Eigentümer, an Hausversammlungen / Eigentümerversammlungen teilnehmen und abstimmen. Hier gibt es allerdings Einschränkungen, beispielsweise etwa dann, wenn über die Durchführung baulicher Maßnahmen abgestimmt wird oder es um die Behebung von Substanzschäden geht. Auch bei der Einbringung oder der Abwehr von Klagen ist der neue Eigentümer und nicht der Nutznießer des Fruchtgenusses zur Abstimmung berechtigt.
Kommt es bei Ausübung eines Fruchtgenussrechts zu erheblichen Pflichtverletzungen, ist es möglich, den Vertrag vorzeitig aufzulösen.
Vereinbarung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots
Ein Veräußerungsverbot bedeutet, dass die geschenkte Liegenschaft nicht verkauft werden darf, ein Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten sowie sonstigen dinglichen Nutzungsrechten an der Sache.
Eine Eintragung dieses Verbots im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich, aber ratsam; diese Belastungen können aber nur zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie einverleibt werden. Veräußerungs- und Belastungsverbote können auf eine bestimmte Dauer begrenzt oder lebenslang eingeräumt werden; nach dem Tod des Belasteten (oder des Berechtigten) können sie gelöscht werden.
Fragen zur Liegenschaftsschenkungen (FAQ):
Welche Kosten fallen bei einer Schenkung an?
Da es in Österreich keine Schenkungssteuer gibt, fallen bei einer Schenkung lediglich Kosten für eine Rechtsberatung (sofern erforderlich) an. Handelt es sich um eine Liegenschaftsschenkung, ist eine Grunderwerbssteuer und eine Gebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch abzuführen.
Was kostet eine Schenkung in Österreich?
In Österreich gibt es keine Schenkungssteuer, somit fallen bei einer Schenkung über bewegliche Sachen de facto keine Kosten an. Übersteigt der Schenkungsbetrag allerdings einen gewissen Wert (bei Angehörigen € 50.000 pro Jahr; an Dritte € 15.000 in 5 Jahren) muss allerdings eine Schenkungsmeldung an das Finanzamt erstattet werden. Bei Schenkungen einer Liegenschaft hat der Beschenkte insbesondere eine Grunderwerbsteuer und eine gerichtliche Eintragungsgebühr zu bezahlen. Eine Immobilienertragssteuer hat der Geschenkgeber einer Immobilie nicht zu entrichten.
Was kostet eine notarielle Schenkungsurkunde?
Für die Erstellung einer Schenkungsurkunde verrechnet ein Notar üblicherweise einen prozentuellen Anteil des Wertes der geschenkten Sache.
Wo steht das Fruchtgenussrecht im Grundbuch?
Das Fruchtgenussrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit und findet sich im Grundbuch im Lastenblatt C.
Wann erlischt das Fruchtgenussrecht?
Üblicherweise erlischt das Fruchtgenussrecht mit dem Ableben des Nutznießers.
Wann fällt eine Eintragungsgebühr im Grundbuch an?
Sowohl bei Kauf als auch bei Schenkungen ist die Eintragungsgebühr des neuen Eigentümers im Grundbuch zu entrichten. Sie beträgt üblicherweise 1,1 % des Kaufpreises; bei Schenkungen erfolgt die Ermittlung der Bemessungsgrundlage anhand des Verkehrswerts der Liegenschaft.
ACHTUNG: Unter gewissen Voraussetzungen fällt bei Erwerb von Wohnraum zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 KEINE Eintragungsgebühr an; lassen Sie sich dazu von Ihrem Rechtsanwalt bei Vertragserstellung aufklären.
Wie kann man ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aufheben?
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot erlischt mit dem Ableben des Geschenkgebers; eine frühzeitige Aufhebung ist möglich, wenn sowohl der Geschenkgeber als auch der Beschenkte dies vereinbaren.
Bei Fragen zu Liegenschaftsschenkungen, Fruchtgenuss- und Gebrauchsrechten sowie deren Eintragung im Grundbuch ist es jedenfalls ratsam, einen Anwalt für Erbrecht zu kontaktieren. Dieser hilft Ihnen dabei, Ihre Interessen zu vertreten und klärt Sie über Ihre Rechte auf. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch.
— veröffentlicht am 25.07.2024