Das Schicksal der Immobilie im Scheidungsfall – Wer bekommt die Ehewohnung?
Im Zuge einer Scheidung stellt sich häufig die Frage, was mit der gemeinsam genutzten Ehewohnung geschieht. Dieser Beitrag gibt einen Überblick darüber, wie das Schicksal der gemeinsamen Immobilie geregelt wird und welche Rechte und Möglichkeiten die Ehepartner dabei haben. Ihr Anwalt für Familienrecht und Eherecht berät Sie gerne zu diesen Themen.
Was passiert mit der Mietwohnung im Scheidungsfall?
Um zu entscheiden, was mit einer Mietwohnung im Scheidungsfall geschieht, ist vorher abzuklären, ob die Mietwohnung auch tatsächlich die Ehewohnung darstellt, ob die Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt und ob nur einer oder beide Ehepartner die Wohnung gemietet haben.
Wurde die Wohnung von beiden Ehegatten gemietet (sind sie also Mitmieter), stehen sie in einer Rechtsgemeinschaft und können daher nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Es ist auch möglich, eine Einigung anzustreben, damit einer der beiden Geschiedenen in der Wohnung verbleiben darf. Läuft der Mietvertrag auf beide, kann grundsätzlich eine Drei-Parteien-Einigung mit dem Vermieter getroffen werden und einer der beiden Mieter aus dem Vertrag ausscheiden, während der andere das Mietverhältnis fortsetzt. Eine solche Einigung ist auch bei Alleinmieterschaft möglich, sofern der Vermieter zustimmt.
Liegt das Mietobjekt im Vollanwendungsbereich des MRG, kann das Mietrecht im Scheidungsfall von einem Ehegatten auf den anderen übertragen werden. Dabei handelt es sich nicht um die Abtretung einzelner Rechte, sondern um eine Vertragsübernahme, die sogar ohne Zustimmung des Vermieters vonstattengehen kann. Der Vermieter kann die Vertragsübernahme weder verhindern noch ablehnen, sondern muss diese akzeptieren.
Voraussetzung für die Mietrechtsübertragung ist, dass der bisherige Hauptmieter auszieht und der andere Ehegatte, der zuvor im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, die Wohnung weiterhin alleine nutzt.
Was passiert mit der Eigentumswohnung im Scheidungsfall?
Handelt es sich bei der Ehewohnung um eine Eigentumswohnung (oder auch ein Haus oder eine gemeinsam genutzte Liegenschaft), zählt sie im Scheidungsverfahren zur Aufteilungsmasse. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung während der Ehe Lebensmittelpunkt war. Eine Ferienwohnung, die nur für wenige Wochen im Jahr genutzt wurde, zählt also nicht als Ehewohnung.
Wurde die Immobilie von einem der beiden Ehepartner in die Ehe eingebracht, von einer dritten Person geschenkt oder geerbt, unterliegt sie grundsätzlich nicht der Vermögensaufteilung. Doch es gibt Ausnahmen, oder zumindest Möglichkeiten der Weiterbenutzung der Wohnung durch den anderen Ehegatten, etwa dann, wenn
- ein Ehegatte auf die Weiterbenützung der Ehewohnung existenziell angewiesen ist,
- es ein gemeinsames Kind oder mehrere Kinder gibt, die einen „berücksichtigungswürdigen Bedarf“ haben (dieser besteht beispielsweise dann, wenn der Umzug in eine andere Wohnung für das Kind eine untragbare Änderung der Lebensumstände bedeuten würde), oder
- sich beide Ehepartner mittels „Opt-In“ vertraglich dazu verpflichtet haben, die geschenkte, eingebrachte oder geerbte Immobilie zur Aufteilungsmasse hinzuzurechnen.
Eine gemeinsam geschaffene Ehewohnung (dies kann natürlich auch ein Haus sein) unterliegt der Aufteilung, auch dann, wenn beispielsweise das Grundstück von einem Partner in die Ehe eingebracht wurde (und durch die Ehewohnung der Wert der Liegenschaft erheblich steigt) oder etwa einer der beiden Eheleute eine finanzielle Unterstützung (Schenkung) erhielt, die in die Schaffung der gemeinsamen Wohnung eingeflossen ist.
Wohnungseigentum: Begründung und Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft der Ehegatten
Zwei Personen können gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen und eine Eigentümerpartnerschaft bilden. Das ist nicht nur für verheiratete Paare oder eingetragenen Lebenspartner möglich, sondern etwa auch im Rahmen einer Lebensgemeinschaft.
Voraussetzung dafür ist, dass jedem der beiden Partner der erforderliche halbe Mindestanteil an der Wohnung zukommt und im Grundbuch die Anteile beider Partner miteinander verbunden und einverleibt werden.
Wohnungseigentum der Partner im Todesfall
Welche Rechte Ehepartner im Todesfall haben und wer Anspruch auf das Vermögen des jeweils anderen hat, haben wir bereits im Blogbeitrag zum Thema Ehegattenerbrecht behandelt.
Wenn es um die gemeinsame Wohnung oder Immobilie geht, erhält im Todesfall der überlebende Eigentümerpartner den Anteil des Verstorbenen. Man spricht hier von „Anwachsung“. Wichtig ist, dass dieser Teil im Verlassenschaftsverfahren nicht zum Vermögen hinzugezählt wird. Der überlebende Partner muss aber grundsätzlich einen „Übernahmspreis“, also eine Ausgleichszahlung, für den Erhalt des Anteils an die Verlassenschaft zahlen.
Dem überlebenden Eigentümerpartner kann der Anteil nicht aufgezwungen werden; er kann auch darauf verzichten. Dies muss innerhalb einer Frist mittels Erklärung an das zuständige Gericht erfolgen.
Bereits zu Lebzeiten können die Eheleute Vereinbarungen bezüglich der gemeinsamen Ehewohnung treffen, etwa die Erwerbsmöglichkeit. Diese erlaubt es den beiden Partnern, gemeinsam eine dritte Person zu bestimmen, die im Todesfall eines Eigentümerpartners dessen Anteil an der Wohnung erwerben darf. Damit wird die oben erwähnte Anwachsung verhindert.
Wie hoch ist der Übernahmspreis?
Wie erwähnt, muss der Eigentümerpartner im Todesfall des anderen für dessen Mindestanteil an der Wohnung einen Übernahmspreis zahlen. Dessen Höhe zu bestimmen, ist allerdings nicht immer einfach und es gibt mehrere Möglichkeiten, wie viel der noch lebende Partner zu bezahlen hat:
- den vollen Übernahmspreis, also den halben Mindestanteil des Verstorbenen,
- den einvernehmlich bestimmten Übernahmspreis, der meist geringer ist als der halbe Mindestanteil,
- den halben Übernahmspreis,
- keinen Übernahmspreis; dies ist allerdings nur möglich, wenn es keinen weiteren Pflichtteilsberechtigten gibt.
Für welche Option sich die Partner zu Lebzeiten entscheiden, muss schriftlich festgehalten werden und kann bei Ableben eines Eigentümerpartners Auswirkungen auf die Berechnung des Pflichtteils haben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ):
Warum sollte man vor einer Scheidung besser nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen?
Der Auszug aus der gemeinsamen Ehewohnung kann im Aufteilungsverfahren nach einer Scheidung rechtliche Auswirkungen haben – insbesondere bei der Frage, wem die Wohnung nach der Scheidung zugesprochen wird. Wer vorzeitig und ohne triftigen Grund auszieht, riskiert, dass dies als „freiwilliger Verzicht“ auf die Immobilie gewertet wird.
Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Scheidung in Österreich?
Im Rahmen einer Scheidung kann das Wohnrecht an der Ehewohnung neu geregelt und Eigentumsverhältnisse oder bestehende Mietverträge durch richterliche Entscheidung teilweise angepasst/verändert werden. Faktoren wie Kinderbetreuung oder besondere Schutzbedürftigkeit fließen in die Entscheidung, wer die Wohnung künftig nutzen darf, mit ein.
Wer bekommt eine Wohnung nach einer Scheidung?
Wer eine Wohnung nach der Scheidung zugesprochen bekommen, hängt von vielen Faktoren ab. Hier ist vorab zu unterscheiden, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder um eine Mietwohnung handelt, ob die Scheidung einvernehmlich oder streitig vonstattengegangen ist und ob zu betreuende Kinder involviert sind. Eine pauschale Antwort lässt sich auf diese Frage nicht so einfach geben.
Wer muss bei einer Trennung die gemeinsame Wohnung verlassen?
Grundsätzlich gibt es in Österreich kein automatisches Recht auf Verbleib bei einer Trennung. Solange keine gerichtliche Entscheidung oder Vereinbarung vorliegt, dürfen beide die gemeinsame Ehewohnung weiter nutzen – unabhängig davon, wem sie gehört oder wer im Mietvertrag steht. Liegen Gewalt oder unzumutbares Verhalten vor, kann eine sofortige Wegweisung nach dem Gewaltschutzgesetz erfolgen.
Bei Fragen und Unklarheiten zur Immobilie im Scheidungsfall ist es jedenfalls ratsam, einen Anwalt für Familienrecht und Eherecht zu Rate zu ziehen. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch.