Vertragserrichtung

Pachtverträge, Mietverträge, Kaufverträge, Darlehensverträge oder Kreditverträge: Rechtsgültige Verträge werden in vielen Bereichen des täglichen Lebens benötigt. Ihr Anwalt für Vertragserrichtung berät Sie gerne zu diesem Thema.

Wir haben die wichtigsten Informationen zu gängigen Vertragsformen für Sie zusammengefasst:

• Kaufvertrag Immobilien
• Schenkungsvertrag
• Pachtvertrag

Kaufvertrag Immobilien

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, egal, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung, eine Garage oder ein Grundstück handelt, ist ein Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer unerlässlich. Der Immobilien-Kaufvertrag sollte folgende Punkte unbedingt beinhalten:

• Namen, Geburtsdaten, Staatsbürgerschaft, Sozialversicherungsnummern und Adressen der Vertragspartner
• Informationen zum Vertragsgegenstand: genaue Beschreibung der Immobilie (Adresse, Wohnfläche, Grundstücksnummer, Einlagezahl im Grundbuch, Katastralgemeinde, etc.)
• Höhe des Kaufpreises und Bezahlung: Welcher Preis wurde vereinbart? Gibt es eine Hypothek auf die Liegenschaft, die vom Käufer übernommen wird?
• Wer vertritt die Vertragsparteien (Notar, Rechtsanwalt)?
• allfällige Mängelbeschreibung
• Übergabetermin
• Dienstbarkeiten („Servitute“): Bestehen für die Immobilie Wohnrechte, Wegrechte, etc.?
• Energieausweis

Bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt, wird oftmals ein schriftliches Anbot oder ein Vorvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Dies kommt einer bindenden Willenserklärung gleich.

Immobilienkaufvertrag: Kosten

Die Kosten für die Errichtung des Kaufvertrages können nach dem Notariatstarifgesetz berechnet werden. Es kann aber auch eine Vereinbarung eines Pauschalhonorars für die Erstellung des Kaufvertrages, die treuhändische Abwicklung und die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch getroffen werden; die Kosten hierfür betragen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises.

Auch die Nebenkosten dürfen nicht außer Acht gelassen werden: Denn zusätzlich zur Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises) sind auch noch die Kosten für die Grundbucheintragung (1,1 % des Kaufpreises) mit einzukalkulieren.

Beim Verkauf einer Immobilie kann auch noch die Immobilienertragssteuer für den Verkäufer anfallen, die 4,2 % des Verkaufspreises bei „Altobjekten“ (=Erwerb des Objekts durch den Verkäufer vor dem Jahr 31. März 2002) bzw. 30 % von der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis bei „Neuobjekten“ (= Erwerb des Objekts durch den Verkäufer nach dem 31. März 2002) beträgt. Auch die Kosten für den Energieausweis hat der Verkäufer zu tragen.

Wurde zudem ein Immobilienmakler beauftragt, kann von diesem für die Vermittlung eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises gefordert werden.

Schenkungsvertrag

Wird eine Sache ohne Gegenleistung von einer Person an eine andere zu Lebzeiten übergeben, spricht man von einer Schenkung. Auch für Schenkungen ist es sinnvoll, einen Vertrag zu erstellen. Natürlich kommt es dabei auf den Wert der Sache an: Kleine Geschenke von geringem Wert erfordern keinen Vertrag, große Geschenke wie Immobilien müssen in einem schriftlichen Schenkungsvertrag festgehalten werden. Ein Schenkungsvertrag ohne „wirkliche Übergabe“ bedarf zudem eines Notariatsakts um Rechtswirksamkeit zu erlangen.

Ein Schenkungsvertrag muss aus freiem Willen zustande kommen und der Geschenknehmer muss gewillt sein, das Geschenk überhaupt anzunehmen. Schenkungen gelten als unwiderruflich: Sie können prinzipiell nicht zurückgenommen werden, doch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sieht Ausnahmen vor (etwa aufgrund von Bedürftigkeit des Geschenkgebers oder wegen Undank des Geschenknehmers).

Schenkungsvertrag: Kosten

Je nachdem, welche Leistungen seitens des Geschenkgebers in Anspruch genommen werden, fallen auch unterschiedliche Kosten an. Etwa im Falle der Erstellung eines Schenkungsvertrages für eine Immobilie wird die erforderliche Beglaubigung meist mit einem prozentuellen Anteil der geschenkten Sache vergütet.

Wird außerdem eine Rechtsberatung durch einen Anwalt in Anspruch genommen und dieser mit der Erstellung eines Schenkungsvertrages beauftragt, fallen auch hierfür Kosten an. Es kann entweder ein Pauschalhonorar vereinbart werden oder das Honorar berechnet sich nach dem Notariatstarifgesetz.

Schenkungen von Bargeld sind ab einem Wert von 15.000 Euro innerhalb von 5 Jahren beim Finanzamt zu melden, bei Schenkungen zwischen Angehörigen besteht erst ab einem Betrag von 50.000 Euro pro Jahr Meldepflicht.

Pachtvertrag

Bei einem Pachtvertrag handelt es sich um einen „zeitweilige Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt“. Anders als bei Mietvertrag, der im Mietrechtsgesetz (MRG) streng geregelt ist, gibt es für den Pachtvertrag kaum gesetzliche Rahmenbedingungen – es gelten die Bestimmungen des ABGB.

Pachtverträge kommen dann zum Einsatz, wenn mehr als nur Räume vermietet werden: Neben dem Nutzungsrecht an einem Grundstück oder an einer Immobilie wird auch die Erlaubnis zur Bewirtschaftung eingeräumt.
Pachtverträge finden sich im privaten Bereich etwa bei der zeitweiligen Überlassung von Seegrundstücken oder Schrebergärten. Im betrieblichen Kontext werden häufig Gastronomiebetriebe, land- und forstwirtschaftliche Betriebe, aber auch Betriebsstätten verpachtet. Die Überlassung des Kundenstocks sowie des vorhandenen Inventars können Bestandteil eines Pachtvertrags sein.

Pachtverträge haben meist eine mehrjährige Laufzeit. Unbefristete Pachtverträge können – wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist – nur zum Ende eines Halbjahres mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden. Pachtverträge, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, enden mit Ablauf der vereinbarten Zeitdauer. Mindestbestandteile eines Pachtvertrags sollten Informationen über die Vertragsparteien, die Pachtdauer, der zu zahlende Pachtzins, Kündigungsfristen sowie die Art der Nutzung sein.

Pachtvertrag: Kosten

Wird für die Beratung und Erstellung des Pachtvertrags ein Anwalt herangezogen, ist natürlich dessen Honorar zu bezahlen. Da Pachtverträge zu vergebühren sind, fallen auch dafür Kosten an. Diese berechnen sich aus der Laufzeit des Vertrags und den vertraglich vereinbarten Leistungen, die dann eine Bemessungsgrundlage ergeben. Die Vertragsgebühr beträgt 1 % der Bemessungsgrundlage.

Fazit

Verträge in Österreich unterliegen unterschiedlichen Kriterien. Während es für Mietverträge beispielsweise recht strenge und zugunsten der Mieter zwingende Bestimmungen gibt, kann ein Pachtvertrag relativ frei gestaltet werden. Um in etwaige Stolperfallen erst gar nicht hineinzutappen, empfiehlt es sich, für die Errichtung eines Kaufvertrags, Pachtvertrags oder Schenkungsvertrags einen Anwalt für Vertragsrecht hinzuzuziehen.

Wenn Sie mehr über das Thema Vertragserrichtung erfahren möchten, kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch.

— veröffentlicht am 19.06.2023